從美國物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)看中國物業(yè)的未來
近年以來，隨著物業(yè)企業(yè)的增多，物業(yè)管理行業(yè)的競爭日趨白熱化，而通脹的大環(huán)境，又讓這樣的競爭更加殘酷。歸根結(jié)底，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營核心在于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而最近幾年日趨激烈的競爭根本也在于此?；诖蟓h(huán)境下的經(jīng)營成本節(jié)節(jié)攀升，但是在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收入上反而出現(xiàn)了一定程度的縮水。究其原因，大抵是通貨膨脹——服務(wù)成本上身——服務(wù)質(zhì)量下降——收費(fèi)率下降這樣一個(gè)惡性循環(huán)，而其根本，就在于在中國現(xiàn)行的法律法規(guī)框架下，物業(yè)的自主定價(jià)權(quán)受到過多的限制，雖然去年以來，業(yè)界已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，并開始以協(xié)會(huì)牽頭著手進(jìn)行了物業(yè)費(fèi)聽證制度的問詢和吹風(fēng)，但是筆者依然認(rèn)為，這只是治標(biāo)，而并未治本。
縱觀歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國的物業(yè)行業(yè)發(fā)展是伴隨著改革開放以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其附加服務(wù)日漸增長的需求而發(fā)展的。在這個(gè)前提下，我們就應(yīng)該仔細(xì)反思一下服務(wù)業(yè)的定義。在我國，服務(wù)業(yè)被定義為等同于第三產(chǎn)業(yè)，那么我們仔細(xì)的梳理一下第三產(chǎn)業(yè)，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國的這一產(chǎn)業(yè)梯段包括了交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；文化、體育和娛樂業(yè)；公共管理和社會(huì)組織；國際組織。以上的產(chǎn)業(yè)中，除去國家給予補(bǔ)貼的社會(huì)保障、社會(huì)福利、教育等是強(qiáng)制性的帶有義務(wù)性質(zhì)的服務(wù)外，其他所有行業(yè)都實(shí)行的是按勞取酬，且服務(wù)對(duì)象在未支付報(bào)酬的前提下是不可能得到服務(wù)，服務(wù)單位也有權(quán)拒絕服務(wù)。只有物業(yè)行業(yè)，在這一原則下例外，那就是在現(xiàn)實(shí)情況下，業(yè)主通常采用拒交物業(yè)費(fèi)的形式來要求獲取更好的服務(wù)，這和中國立法所遵循的公序良俗準(zhǔn)則背道而馳。
筆者因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系解除到一些美國物業(yè)管理的相關(guān)信息，在此愿與大家分享，作為中國物業(yè)發(fā)展方向的一些法理性探討。
一、政府對(duì)物業(yè)經(jīng)營的干預(yù)問題
眾所周知，當(dāng)前全國各地的物業(yè)管理部門都對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有明確的市場指導(dǎo)價(jià)。這一指導(dǎo)價(jià)有其天然的生成邏輯，那就是我們這個(gè)政府在大政府前提下的大包大攬，在法制建設(shè)不健全的一些落后地區(qū)，無疑，這一做法是有其一定先進(jìn)性和指導(dǎo)意義的。但是，事物有發(fā)展的過程，而這一過程的發(fā)展速度往往又是大政府的反應(yīng)機(jī)制所不及的，于是便造成了今天這樣的局面，一方面物業(yè)服務(wù)費(fèi)收不起來，另一方面經(jīng)營成本迫使企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量。
這一點(diǎn)，以美國為代表的西方物業(yè)管理相對(duì)做得更人性化一些，我們無疑去針對(duì)制度的利弊，但是淺談一些個(gè)人的看法。首先，美國的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不存在指導(dǎo)價(jià)的概念，當(dāng)然，中國的指導(dǎo)價(jià)概念并不一定錯(cuò)誤，但是至少應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)一些，以適應(yīng)中國的快速發(fā)展和業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)提升的迫切需求。在市場化的大前提下，指導(dǎo)價(jià)只能“指導(dǎo)”價(jià)，而不應(yīng)該成為“指導(dǎo)定價(jià)”。
我們應(yīng)該相信在有限調(diào)控下的市場機(jī)制的作用，也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)條件下覺醒的業(yè)主維權(quán)意識(shí)有清醒的認(rèn)識(shí)。完全依靠政府在物業(yè)服務(wù)業(yè)范圍日益擴(kuò)大的今天既增加行政成本又增加社會(huì)負(fù)擔(dān)，是應(yīng)該考慮進(jìn)一步放寬物業(yè)定價(jià)了。作為物業(yè)費(fèi)定價(jià)的考量，雖然也有維持社會(huì)穩(wěn)定的因素，但是須知物業(yè)公司的就業(yè)層本身也是需要維穩(wěn)的對(duì)象，壓縮物業(yè)公司的生存空間實(shí)際上也是在壓縮相當(dāng)一部分低收入人群的生存空間。
相比較而言，美國在這方面采用的自主定價(jià)，并通過業(yè)主大會(huì)表決年度預(yù)算方案的方式進(jìn)行定價(jià)審核。而和中國一些物業(yè)公司不同的是，美國的業(yè)主大會(huì)通過的年度預(yù)算通常包括兩方面，即物業(yè)小區(qū)的維護(hù)與管理費(fèi)用預(yù)算（the operationg budget）和維修準(zhǔn)備金預(yù)算（the reserve budget）。后者，國內(nèi)采用維修資金的形式，但是通常是每次動(dòng)用都要專門申請(qǐng)，流程繁瑣，嚴(yán)重浪費(fèi)人力物力。如果國內(nèi)物業(yè)公司也能大量采用將維修資金預(yù)算計(jì)入年度計(jì)劃審核的方法的話，那么維修資金的動(dòng)用相對(duì)就會(huì)容易一些。
再來，說到維修資金。目前國內(nèi)的維修資金通常采用政府部門監(jiān)管，這一做法的初衷是考慮到業(yè)主資金的安全性。但是，一來這筆龐大的資金在存放監(jiān)管中并未產(chǎn)生利息或利息很少，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)通脹帶來的貨幣貶值，同時(shí)，其動(dòng)用給物業(yè)公司的管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)帶來了很大的成本浪費(fèi)。筆者以為，借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及國內(nèi)這兩年個(gè)別一線城市的試點(diǎn)成果，可以考慮對(duì)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)的維修資金自我監(jiān)管進(jìn)行大膽的嘗試，這樣一則可以簡化維修資金使用的流程，二則可以給資金提供更多的保值渠道，三則可以減少中間環(huán)節(jié)不必要的社會(huì)成本浪費(fèi)。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律定位
我們首先可以看一下2007年開始實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例雖然沒有明確定義物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)主體是物業(yè)管理公司，但在其中第六十七條是這樣描述的，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”
仔細(xì)閱讀后我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在中國，雖然相關(guān)規(guī)定中業(yè)主委員會(huì)扮演了物業(yè)費(fèi)的催收角色，但是其只在于監(jiān)督，而無實(shí)際義務(wù)，真正在擔(dān)任收費(fèi)義務(wù)的還是物業(yè)管理公司自己。
這里就涉及到物業(yè)管理中已經(jīng)長期存在的問題，那就是，物業(yè)服務(wù)本身針對(duì)的是公共區(qū)域，所以在對(duì)于單個(gè)業(yè)主欠費(fèi)的問題上無法采取有效的應(yīng)對(duì)措施，應(yīng)為物業(yè)公司無法對(duì)單個(gè)業(yè)主的欠費(fèi)行為拒絕對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)，換言之，對(duì)共有區(qū)域的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主的行為而停止，但是物業(yè)公司自身的利益確實(shí)又受到了損失。
這里就牽扯到法律定位的錯(cuò)位上，近年以來的判罰案例表明，在國內(nèi)，物業(yè)公司對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的訴訟主體是業(yè)主委員會(huì)而非業(yè)主本身，這是因?yàn)榛诜ɡ?，和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的是全體業(yè)主的代表——業(yè)主委員會(huì)，所以訴訟只能針對(duì)業(yè)委會(huì)。但是，如果按照這樣的司法理解，物業(yè)管理公司收費(fèi)的對(duì)象也應(yīng)該是業(yè)委會(huì)，而非單個(gè)的業(yè)主。
而在美國，負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)收取的的主體是業(yè)主協(xié)會(huì)所轄的物業(yè)管理委員會(huì)（Homeowners association，性質(zhì)類似于業(yè)委會(huì)），管委會(huì)成立之前，收費(fèi)任務(wù)是由開發(fā)商代理。我們需要先簡單介紹一下美國在這方面和中國性質(zhì)不同的地方，首先，美國各州擁有自己的《物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》，在法律等級(jí)上這是比國內(nèi)的“管理?xiàng)l例”要高的。其次，美國的業(yè)主協(xié)會(huì)是以公司形勢注冊備案的，其有獨(dú)立的經(jīng)營權(quán)和決策權(quán)，以及獨(dú)立的銀行賬戶，而這個(gè)“公司”的“股東”即是全體業(yè)主，和國內(nèi)的業(yè)委會(huì)想比，美國的物業(yè)管委會(huì)除了負(fù)擔(dān)類似中國業(yè)委會(huì)的日常事務(wù)外，還要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，財(cái)務(wù)報(bào)告、年度預(yù)決算方案的編制以及維修資金的募集、監(jiān)管和實(shí)用，也就是說，所謂透明是業(yè)主代表對(duì)于業(yè)主的透明，就如同議員對(duì)選民的透明，而作為服務(wù)提供者的物業(yè)管理公司則沒有義務(wù)就自己的服務(wù)附加值進(jìn)行解釋。這樣一來就有顯而易見的幾個(gè)好處，首先，物業(yè)管理公司和物業(yè)管委會(huì)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，作為全體業(yè)主的代表，管委會(huì)必須按時(shí)按量向物業(yè)管理公司支付傭金，而如何把費(fèi)用收齊是業(yè)主自治商議的事項(xiàng)，其次，開發(fā)商也介入到物業(yè)費(fèi)用的收取，要承擔(dān)起更多的后續(xù)責(zé)任。
筆者以為中國物業(yè)的發(fā)展方向，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)需要借鑒，或者說在現(xiàn)有法理基礎(chǔ)上重新把錯(cuò)誤的定位糾正過來。未來的中國社區(qū)，應(yīng)該是以業(yè)委會(huì)為代表，和物業(yè)管理公司建立真正的雇傭關(guān)系。在業(yè)委會(huì)成立前，開發(fā)商要負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)并足額繳納給物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在這時(shí)是由開發(fā)商代表業(yè)主聘請(qǐng)為項(xiàng)目及業(yè)主提供服務(wù)的服務(wù)供應(yīng)商。而業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)負(fù)擔(dān)的更多職責(zé)，會(huì)使過去一些濫竽充數(shù)、不專業(yè)、不負(fù)責(zé)的業(yè)委會(huì)成員自然的淘汰出局，同時(shí)，由業(yè)主代表的業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)收費(fèi)、預(yù)算、報(bào)表、維修資金管理等事宜也增加了管理上的透明度，較之以往由物業(yè)公司與業(yè)主直接面對(duì)面更利于緩和矛盾，利于和諧社區(qū)的建設(shè)。此外，將開發(fā)商納入到這一體系中有利于一些物業(yè)后續(xù)問題的妥善解決。業(yè)主以小區(qū)的公共收益和維修資金作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的擔(dān)保以換取物業(yè)公司長期穩(wěn)定的服務(wù)。
所以，綜上，即便改革的路還很長，但是至少應(yīng)該先明確，目前我國由物業(yè)公司自行主導(dǎo)的收費(fèi)活動(dòng)是沒有法律依據(jù)的，也是不利于小區(qū)和諧的一個(gè)因素。
三、完善的法律制度和良好的法制觀念
前段時(shí)間曾經(jīng)有一個(gè)新聞，既可說明美國的“業(yè)委會(huì)”的權(quán)利范圍也可以說明美國物業(yè)的法制觀念。
新聞?wù)f的是美國德州國民警衛(wèi)隊(duì)的一名上尉軍官Michael Clauer，因拖欠了977.55美元的物業(yè)費(fèi)，收到了管委會(huì)寄來的催收函，在多次催收未果后，管委會(huì)啟動(dòng)法律程序?qū)⑺覂r(jià)值315000美元的兩層小樓以3201美元的懲罰性價(jià)格進(jìn)行了拍賣（這里提一下美國在這方面拍賣的規(guī)定，一般來說拍賣的底價(jià)應(yīng)該是房屋所欠銀行貸款的本金總額，這樣是為了優(yōu)先償還銀行貸款，而在這一條例的指導(dǎo)下，理論上全款購入的房屋，其拍賣底價(jià)可以是1美元，因?yàn)樵诜ɡ砩吓袛?，如果本身沒有貸款的負(fù)擔(dān)而又多次拖欠物業(yè)費(fèi)，屬于主觀故意，這時(shí)的拍賣程序就帶有一定的懲戒性）。
事情的解決雖然因?yàn)樯衔驹谝晾朔鄣脑蚨玫搅溯^為欣慰的結(jié)果，但是我們可以看到在這一方面，美國的法制是比較健全的，在盡到了敦促和提醒義務(wù)后，對(duì)于拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這一行為，是有一個(gè)強(qiáng)制的法律措施能夠保障服務(wù)供應(yīng)商利益的，而這一執(zhí)行過程通過業(yè)主代表的管委會(huì)來實(shí)施，也是起到了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益的。同時(shí)，美國將業(yè)主欠費(fèi)這一信息直接與業(yè)主的資信掛鉤，影響到其銀行信用度，這對(duì)業(yè)主也具有很強(qiáng)的敦促和自律作用。雖然就拍賣價(jià)格，可能我國還不可能做到類似美國的懲戒性措施，但是至少這一方式方法是公平合理，值得借鑒的。
目前我國的物業(yè)行業(yè)，總體收費(fèi)相對(duì)不高，故而單個(gè)業(yè)主拖欠的費(fèi)用并不太多，往往要到了比較巨大的數(shù)額才能訴諸法律，因?yàn)檫@中間還存在高昂的管理成本、法律訴訟成本等等，這些方方面面的問題也一直在阻礙著我國物業(yè)公司通過正當(dāng)渠道去維護(hù)自身利益。故而，筆者以為今后相當(dāng)長一段時(shí)間，簡化法律程序。
以上三點(diǎn)及開篇所言，在筆者觀點(diǎn)看來，解決中國物業(yè)發(fā)展的困境大致有兩個(gè)思路，要么借鑒國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和司法定位，給予物業(yè)行業(yè)真正的服務(wù)供應(yīng)商應(yīng)有的地位。要么就繼續(xù)如現(xiàn)在將物業(yè)行業(yè)定位為維護(hù)社會(huì)和諧，社區(qū)和諧的一個(gè)公共管理的帶有公益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，但是這樣就應(yīng)該像教育和社會(huì)福利事業(yè)一樣給予物業(yè)行業(yè)一定的經(jīng)濟(jì)和政策補(bǔ)貼。總之，物業(yè)行業(yè)的定位是要邊的，只是朝哪個(gè)方向變的問題，在這個(gè)問題上，我們的路還很長，但可喜的是我們的思路是清晰的，我們能看清發(fā)展的道路，其余的，就留待我們自己的努力吧。 |
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