A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）向法院起訴，要求小區(qū)部分業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費并支付滯納金。A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。
業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。
一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。不錯，《上海市居住物業(yè)管理條例》第3條第4款規(guī)定"本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。"第18條第2款也強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂"物業(yè)管理服務(wù)合同"。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定"法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。"因此A公司的行為屬無合同管理，或曰"自行提供服務(wù)"。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。
本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了民法中的"無因管理"的法律關(guān)系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業(yè)主"可以不支付"物業(yè)管理費也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費，依據(jù)不足。但如果同時參照《民法通則》中的"無因管理"，本案就較容易解決了?！睹穹ㄍ▌t》第92條"沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費用。"這里強調(diào)"參照"而不是"適用"，是由于本案與"無因管理"還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成"無因管理"，在法律上應(yīng)具備三個要件：一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托；二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。二審法院正是考慮到A公司實際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條例》中的"可以不支付"而不是"應(yīng)當(dāng)不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。
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