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                  從福州臺江區(qū)頻繁更換物業(yè)所看到的

                             發(fā)表于 2013-01-02

　花圃、綠化帶上都是垃圾，散發(fā)著陣陣酸臭味，亂停的小車將小區(qū)道路堵得水泄不通。家住福州臺江區(qū)洋中路一小區(qū)的陳女士最近特別煩心，由于物業(yè)頻頻“出走”，小區(qū)十分混亂。她一度想把房子賣掉。

　　記者了解到，近來，由于種種原因，福州一些老舊小區(qū)的物業(yè)更換十分頻繁，“越換越離譜”是許多居民的感受。實際上，這些反映了福州物業(yè)行業(yè)的起伏波動，福州市老科協(xié)、福州市物協(xié)聯(lián)合對福州市物業(yè)行業(yè)的一項調(diào)查表明，該行業(yè)生存和發(fā)展?fàn)顩r較難。

　　據(jù)了解，物業(yè)服務(wù)七成以上的投入是人工費。福州市老科協(xié)的調(diào)查顯示，福州物業(yè)管理費10年來維持現(xiàn)狀，為縮減開支，一些物業(yè)公司不得不減少人員配備，或者變相降低服務(wù)質(zhì)量。

　　由于服務(wù)質(zhì)量下降，引發(fā)了居民的不滿，據(jù)調(diào)查，福州市物業(yè)行業(yè)物業(yè)費收費率10多年來都在70%以下。“物業(yè)管理收費難、欠費多，折射出業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方在權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的認識方面都存在很大偏差。”

　　據(jù)福州市住建局的信息，這幾年，每年都有近百家新企業(yè)申請資質(zhì)，但也有幾乎同樣數(shù)量的企業(yè)退出該行業(yè)。近年來，物業(yè)糾紛也持續(xù)上升。以福州市臺江區(qū)為例，當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖淼奈飿I(yè)糾紛案件從2009年的168起到2010年的241起,再到2011年的308起,以每年30%的速度遞增。

　　準入門檻過低

　　“57家物業(yè)公司企業(yè)資質(zhì)被注銷，200多個物業(yè)小區(qū)被責(zé)令整改。”此前，福州市房管局向媒體通報了針對物業(yè)市場亂象開展專項整治行動所取得的成效。據(jù)了解，2012年福州有100多家物業(yè)服務(wù)公司被注銷資質(zhì)，這為規(guī)范福州物業(yè)服務(wù)市場起到了重要作用。

　　據(jù)介紹，福州物業(yè)準入門檻低。根據(jù)1999年建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)（暫定三級資質(zhì)）。三級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準注冊資本50萬元以上即可。目前福州達到一、二級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的3%，而剩下的97%均為三級資質(zhì)或暫定三級資質(zhì)企業(yè)。

　　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負責(zé)人表示，目前物業(yè)存在的問題是質(zhì)價相符的價格機制尚未建立，服務(wù)價格與服務(wù)成本間缺乏聯(lián)動；物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，行業(yè)平均利潤率呈下降趨勢，從業(yè)人員收入低，導(dǎo)致人員流動性大；業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作不規(guī)范，業(yè)主自我約束和監(jiān)督機制不健全，不作為、亂作為現(xiàn)象時有發(fā)生。

　　“年關(guān)到了，又一大批員工流失！”福州一家二級物業(yè)公司負責(zé)人告訴記者，“物業(yè)服務(wù)一年到頭不能歇，一到年底就有不少人離職。”

　　記者在一些人才市場采訪時發(fā)現(xiàn)，前來“擺攤設(shè)點”的物業(yè)公司占了相當(dāng)部分，實際上，福州物業(yè)行業(yè)長期存在人才缺乏問題。據(jù)了解，目前福州共有物業(yè)企業(yè)453家，從業(yè)人員4萬多人，服務(wù)總面積4700多萬平方米，對服務(wù)行業(yè)人員有大量需求。

　　保安、保潔員是哪里工資高，就去哪里工作。“保安、保潔員的平均年齡都很大，入門低，收入低，一旦有好的去處，他們就跳槽。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)行業(yè)的員工流失率非常高，每年員工的流失率平均在50%以上。其中，秩序維護人員的流失率在70%以上。

　　“物業(yè)管理入門低，但要做好卻很難，因為要靠整個團隊。”一家大型物業(yè)公司的負責(zé)人告訴記者，要帶好這個團隊就要有好的職業(yè)經(jīng)理人，但福州目前這類人才特別緊缺。

　　據(jù)物業(yè)協(xié)會調(diào)查，近幾年，福州高校的物業(yè)管理專業(yè)減少了好幾個，原因是一些院?？吹绞袌鲂〔辉冈O(shè)專業(yè)，而科班生又情愿去地產(chǎn)公司，而不來物業(yè)公司，因為后者給不起他們想要的工資。

　　利潤相對較低

　　采訪中，多家物業(yè)企業(yè)都表示，物業(yè)行業(yè)利潤較低，并有不斷下滑趨勢。福州一家有1000多名員工的物業(yè)企業(yè)老總坦言，利潤每年僅有50萬元。

　　綜合中國物協(xié)和福建省城鄉(xiāng)和住房建設(shè)廳調(diào)查，2007年全國物業(yè)企業(yè)年平均利潤率為5.13%，福建省物業(yè)企業(yè)年平均利潤率為4.5%，福州市物業(yè)年經(jīng)營收入7.2億元，但年平均利潤率只有1.28%。據(jù)統(tǒng)計，今年廈門的276家物業(yè)企業(yè)中僅有131家盈利，只占到47.5%，114家虧損，占到總數(shù)的41.3%。根據(jù)廈門建設(shè)與管理局的報告，今年廈門最低工資標(biāo)準提高到1100元，以人均增加200元的幅度計算，全年全行業(yè)增加工作支付8605萬元，把全行業(yè)的利潤吃光還不夠。