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    【案情】

　　2008年4月被告邱某購買了宜春市袁州區(qū)溫湯鎮(zhèn)某溫泉小區(qū)第15棟樓的所有36套住房，開發(fā)公司于2008年底交房。2009年1月原告A物業(yè)管理有限公司與該小區(qū)包括被告在內(nèi)的所有業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，其中約定了物業(yè)管理服務(wù)項目、收費標準及物業(yè)費繳納方式等內(nèi)容，并約定協(xié)議有效期限為三年。2009年度，原、被告按約定履行了協(xié)議內(nèi)容。至2010年3月開始，因被告認為物業(yè)公司管理滯后、服務(wù)不到位，經(jīng)協(xié)商無果后，遂自行雇人對其購買的第15棟樓房內(nèi)部的衛(wèi)生等進行管理，但是小區(qū)的保安、綠化、室外維修、維護和保養(yǎng)仍是由原告A公司在提供服務(wù)，原告亦多次對被告的行為提出異議。2010年12月原告公司通知被告繳納物管費，被告仍以服務(wù)質(zhì)量為由拒不繳納，由此訴至法院。

　　【分歧】

　　對被告邱某自行雇人管理物業(yè)，是否應(yīng)當減免相應(yīng)的物業(yè)管理費，存在不同看法：

　　第一種意見認為，原、被告 因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生糾紛，致使被告邱某自行雇人管理物業(yè)，該行為雖不符合協(xié)議約定，但客觀上減輕了原告公司的管理義務(wù)，減少了原告方的開支，為公平起見，可適當減免物業(yè)管理費。

　　第二種意見認為，邱某與物業(yè)管理公司存在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方均應(yīng)按協(xié)議實際履行。邱某擅自雇人管理物業(yè)的行為構(gòu)成違約，原告公司并未因此實際受益，故不應(yīng)當減免物業(yè)管理費。

　　【管析】

　　筆者贊同第二種觀點，具體理由闡述如下：

　　首先，被告擅自雇人管理物業(yè)的行為構(gòu)成違約，原告對此并無過錯。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”本案中，原、被告自愿訂立了《前期物業(yè)管理協(xié)議》，該協(xié)議并不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議，原告應(yīng)提供符合約定的物業(yè)管理服務(wù)，被告則應(yīng)按約定及時足額繳付物業(yè)管理費。邱某擅自雇人管理物業(yè)的行為，違反了雙方的協(xié)議約定，已構(gòu)成違約。同時《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”本案被告提出原告的服務(wù)不到位，可采取合法途徑解決，而不能以違約行為來對抗。并且， 2009年度原、被告雙方均已按約履行了協(xié)議內(nèi)容，邱某在沒有提供有效證據(jù)證實原告提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵的前提下，沒有法律依據(jù)要求減免物業(yè)管理費。

　　其次，被告邱某擅自雇人管理物業(yè)的行為，并未使原告公司實際受益，故無權(quán)要求減免物業(yè)管理費。雖然自2010年3月開始被告自行雇人對其購買的樓房內(nèi)部衛(wèi)生進行管理，但是該小區(qū)總共有36棟樓，包括被告所購買的第15棟樓在內(nèi)的整個小區(qū)的保安、室外保潔、綠化、通行、水電、室外維修、維護和保養(yǎng)等均是由原告公司提供服務(wù)，被告僅是雇人打掃了其個人所有的第15棟樓的內(nèi)部衛(wèi)生，該行為對于原告公司的整個物業(yè)管理行為來說，并沒有太大的實際價值。并且，原告多次組織人員要求對被告所在物業(yè)進行管理均遭到被告的強行拒絕，被告的行為給原告的工作和聲譽帶來了較大損害，也就無權(quán)要求減免應(yīng)當支付的物業(yè)管理費。

　　最后，從民法法理來說，被告的惡意違約行為也違反了誠實信用原則。《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”同時該法第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。” 本案中如果被告認為原告公司的物業(yè)管理服務(wù)不到位，可以采取合法途徑解決，而不是用采違反協(xié)議的手段來抗衡。被告的行為違反了民法精神中的誠實信用原則，故不存在減輕其自身責(zé)任的理由。

　?。ㄗ髡?高勝敏   單位：江西省宜春市袁州區(qū)人民法院）